Правительство разработало новый проект  закона о найме жилья.   Целью нового закона заявлены обеспечение доступности жилья и справедливый баланс интересов нанимателей и наймодателей.   Однако,  внимательно изучив этот законопроект, очевидно,  что  он  существенно  ухудшает  положение  жильцов,   как  минимум,  по  30  (!)  позициям  по  сравнению  с  ныне  действующим  законом.    Не  верите ?   Смотрите  сами.

1-3.   Впредь все договора найма должны будут заключаться только лишь на определённый срок, и не более, чем на 10 лет (соответственно,  ст.7 и пункт 4.1. Переходных правил законопроекта;  далее мы будем просто указывать его статьи).  А по истечении срока договора наниматель обязан освободить жильё (ст.7 ч.2).  Действующий закон не ограничивает срок договора найма и позволяет заключать их также и на неопределённый срок,  а в случае заключения договора на определённый срок  –  предусматривает  возможность  его  продления. 

4-5.  Законопроект запрещает как продлевать,  так и изменять срок действующего договора найма,  даже по обоюдному согласию  (ст.7 ч.2; ст.9).  Правда, разрешает заключать  новый.   И,  естественно,  уже  на  новых  условиях,  которые  диктует  хозяин:   не  согласен  –  уходи !

6. Ликвидируется распространённая практика фактических договоров найма, когда наниматель платит, а наймодатель принимает квартплату без заключения письменного договора.  Теперь для признания отношений найма обязательно требуется наличие письменного  договора  найма  (ст. 5).
7. Что касается «справедливого равновесия интересов нанимателя и наймодателя», заявленного целью нового закона. Если сравнить число прописанных в законе обязанностей нанимателя и наймодателя их баланс даже чисто арифметически будет соответственно 8:5 (ст.14 и 15).  В то же время с наймодателя снимается обязанность пересчёта квартплаты и платы за коммунальные услуги, если условия пользования жильём и  предоставление  услуг  не  обеспечены  должным  образом.

8-9.  Действующий закон о найме жилья обязывает наймодателя предоставлять нанимателю равноценное жильё в случае, если он принимает решение снести дом или произвести в нём капитальный ремонт.  Правительственный законопроект освобождает хозяина  жилья  и  от  этих  обязанностей.

10. Нынешний закон о найме, требует для изменения размера квартирной платы  письменного согласия обеих сторон,  и для повышения квартплаты хозяин должен не менее,  чем за 6 месяцев письменно предупредить нанимателя  –  причём с разъяснением причин повышения квартплаты и с представлением его финансового обоснования.  Новый проект закона позволяет хозяину в одностороннем порядке и без всяких обоснований повышать квартплату при заключении нового договора найма.   Очевидно,  именно поэтому запрещены длительные договора найма  и  продление краткосрочных договоров, либо  изменение  их  сроков.
11. В случае смены собственника жилья, договора найма, заключённые предыдущим собственником, будут действительны лишь в том случае, если они занесёны в земельную книгу (ст. 27).  По действующему закону,  все  договора найма,  заключённые предыдущим  собственником,  обязательны  для  нового  собственника.
12. При этом договор найма сроком более, чем на год,  нельзя занести в земельную книгу без письменного согласия хозяина (ст. 39).  А хозяева вряд ли захотят его давать,  так как в случае  продаже  это  снизит  потенциальную  рыночную  стоимость  их  недвижимости.
13. Кроме того, переходные правила (пункт 4) законопроекта обязывают нанимателей,  проживающих по договорам, которые были заключены ими с предыдущими собственниками жилья до 1 января 2018 года,  заключить новые договора найма с новыми собственниками сроком не более, чем на 10 лет.  А жизнь показывает,  что новые  договора  найма,  как  правило,  ухудшают  положение  нанимателя.
14. Члены семьи нанимателя и другие вселённые лица не будут иметь самостоятельных прав на  занимаемое  жильё.   Сейчас  все  они  имеют  равные  права  с  нанимателем.

15-16.  Законопроект также устанавливает, что в случае смерти нанимателя законно проживавшие вместе с ним супруг, дети и престарелые родители лишь в течение двух месяцев смогут заключить новый договор найма на срок действия прежнего,  но не более, чем на 10 лет со времени заключения договора найма с умершим нанимателем (ст.13 ч.3).  Коварная статья !   Не только потому, что можно лишь в течение двух месяцев заключить новый договор, но и потому, что из текста этой нормы вытекает, что в случае, если договор с умершим нанимателем был заключён более 10 лет назад,  то заключить новый договор невозможно.  Действующий закон не ограничивает время заключения нового договора  и  не  ограничивает  его  срок.

17-19.  По новому закону, наниматель больше будет не вправе принять к себе на жительство трудоспособных родителей, нетрудоспособных братьев и сестёр, а также взрослых детей,   не имеющих своей семьи,  без письменного согласия хозяина  (ст.11 ч.1).

20. Незаконное же проживание в квартире лиц станет теперь основанием для расторжения  договора  найма  и  выселения.

21-22.  С трёх до двух месяцев сокращён срок неоплаты квартиры или коммунальных услуг,  после  которого  хозяин  вправе  расторгнуть  договор  найма и выселить на улицу (ст.24).  И даже оплата долга после получения предупреждения не гарантирует сохранение договора  –  со  всеми  вытекающими  отсюда  следствиями.

23. Собственник жилья сможет теперь прекратить договор найма и выселить жильцов также и  в  том  случае,  если  он  примет  решение  о  перестройке  дома.

24-25.  О расторжении договора найма хозяин должен письменно предупредить нанимателя не менее, чем за один месяц.  Но, внимание, согласно законопроекту,  по окончании срока, указанного в предупреждении,  договор найма – без решения суда ! – считается утратившим силу и жильцы обязаны освободить своё жильё не позднее момента  окончания  действия  договора,  указанного в предупреждении  (ст. 26 ч.6).  Действующий закон  не  позволяет  выселять  жильцов  без  вступившего  в  силу  решения  суда.

26. Законопроект не прописывает процедуру выселения. Но ясно одно,  что она больше не будет происходить, как сейчас, в судебном порядке.  А напрямую  –  с  помощью  судебных исполнителей и полиции. Для чего, по-видимому, будут внесены соответствующие  изменения  в  законодательство.
27. Но самое главное: новый закон исходит из презумпции полного доверия к наймодателю  –  хозяин  всегда  прав !   Ибо не предусматривает даже возможности необоснованности предупреждения о расторжении договора со стороны наймодателя.  Договор найма автоматически прекращается через месяц или немногим более после получения нанимателем этого предупреждения и последний со всеми членами семьи должен  успеть  до  указанного  в  предупреждении срока  освободить  жильё  (ст. 28 ч.1).
28. В то же время новый законопроект снимает и с самоуправлений обязанность обеспечения жильём малоимущих, которых выселяют за долги или в связи с капитальным ремонтом,  либо  сносом  дома.
29. Вместе с тем, законопроект правительства упраздняет и управу по найму, которая хоть как-то способствовала в Риге оперативному разрешению споров и конфликтов между жильцами  и  собственниками  жилья.

В связи с отменой судебного порядка разрешения жилищных споров и упразднением Управы по найму новый закон практически лишает нанимателей средств защиты своих прав от произвола собственника жилья.  А это на практике означает – поощрение произвола  последнего.

30. И наконец, наше родное правительство решило юридически закрыть проблему жителей денационализированных домов, бросая их на произвол судьбы.  Они даже не фигурируют в законопроекте.  А ведь именно государство породило эту проблему.  А по канонам справедливости:  каждый должен отвечать за последствия своих решений и поступков,  если он желает быть порядочным.  Это ещё один тест на порядочность нашего государства.   Оно не только лишило эту категорию людей возможности приватизировать своё жильё,  но и обрекает их теперь на его утрату.  Вот он справедливый баланс интересов !

Как видите,  законопроект вопиюще несправедлив, так как откровенно принимает сторону собственников сдаваемого жилья  и  утверждает принцип «хозяин  всегда  прав !»  Тем самым он объективно разжигает межсословную рознь.  Рознь между собственниками сдаваемого жилья и его нанимателями в жизненно-важной проблеме  –  крыши над головой  в  наших  далеко  не  южных  условиях.

Данный законопроект, если он будет принят Сеймом, несомненно, приведёт к росту конфликтов в нашем обществе и ухудшению общего социального и политического климата.  Что в свою очередь приведёт к ещё большему росту миграции трудоспособного населения из Латвии.   А трудоспособное население  –  главный капитал любого государства.  Ведь это налогоплательщики.  Поэтому конечным итогом будет банкротство.  Государства рушатся прежде всего от несправедливости порядков,   –  говорил  царь-мудрец  Соломон.   Ибо  несправедливость  порядков  сильно  ослабляет  государство.

Следует заметить, что межсословная (классовая) рознь ничуть не лучше межнациональной.  Ровно 100 лет назад события в России в этом всех убедили.  Поэтому подготовленный правительством законопроект о найме жилья  –  без  преувеличения  –  социально-опасен  для  Латвии.   Он осуществляет революцию в отношениях найма.  А всякая революция обычно имеет следствием гражданскую войну  –  явную или скрытую.   Что  крайне  ослабляет  государство.

Впрочем,  этот драконовский законопроект ещё не принят.  И он может быть изменён в зависимости от реакции общества.   Ведь через год с небольшим парламентские выборы,   где  народ  сможет  воздать  должное  своим  избранникам.

Вывод: следует оставить в действии действующий закон «О найме жилых помещений»  как на порядок более сбалансированный в отношении соблюдения интересов нанимателей и хозяев жилья  и  решительно отклонить подготовленный правительством его новый законопроект  как  абсолютно несбалансированный  и  социально-опасный.

P.S.:  Да, чуть не забыл:  правительство предлагает ввести новый закон о найме в    действие  уже  с  1 января  2018 года.    Какой  подарок  на  Новый  год ! 

Геннадий  Котов, Латвийский  комитет  по  правам  человек

1-3.   Впредь все договора найма должны будут заключаться только лишь на определённый срок, и не более, чем на 10 лет (соответственно,  ст.7 и пункт 4.1. Переходных правил законопроекта;  далее мы будем просто указывать его статьи).  А по истечении срока договора наниматель обязан освободить жильё (ст.7 ч.2).  Действующий закон не ограничивает срок договора найма и позволяет заключать их также и на неопределённый срок,  а в случае заключения договора на определённый срок  –  предусматривает  возможность  его  продления.

4-5.  Законопроект запрещает как продлевать,  так и изменять срок действующего договора найма,  даже по обоюдному согласию  (ст.7 ч.2; ст.9).  Правда, разрешает заключать  новый.   И,  естественно,  уже  на  новых  условиях,  которые  диктует  хозяин:   не  согласен  –  уходи !

6. Ликвидируется распространённая практика фактических договоров найма, когда наниматель платит, а наймодатель принимает квартплату без заключения письменного договора.  Теперь для признания отношений найма обязательно требуется наличие письменного  договора  найма  (ст. 5).
7. Что касается «справедливого равновесия интересов нанимателя и наймодателя», заявленного целью нового закона. Если сравнить число прописанных в законе обязанностей нанимателя и наймодателя их баланс даже чисто арифметически будет соответственно 8:5 (ст.14 и 15).  В то же время с наймодателя снимается обязанность пересчёта квартплаты и платы за коммунальные услуги, если условия пользования жильём и  предоставление  услуг  не  обеспечены  должным  образом.

8-9.  Действующий закон о найме жилья обязывает наймодателя предоставлять нанимателю равноценное жильё в случае, если он принимает решение снести дом или произвести в нём капитальный ремонт.  Правительственный законопроект освобождает хозяина  жилья  и  от  этих  обязанностей.

10. Нынешний закон о найме, требует для изменения размера квартирной платы  письменного согласия обеих сторон,  и для повышения квартплаты хозяин должен не менее,  чем за 6 месяцев письменно предупредить нанимателя  –  причём с разъяснением причин повышения квартплаты и с представлением его финансового обоснования.  Новый проект закона позволяет хозяину в одностороннем порядке и без всяких обоснований повышать квартплату при заключении нового договора найма.   Очевидно,  именно поэтому запрещены длительные договора найма  и  продление краткосрочных договоров, либо  изменение  их  сроков.
11. В случае смены собственника жилья, договора найма, заключённые предыдущим собственником, будут действительны лишь в том случае, если они занесёны в земельную книгу (ст. 27).  По действующему закону,  все  договора найма,  заключённые предыдущим  собственником,  обязательны  для  нового  собственника.
12. При этом договор найма сроком более, чем на год,  нельзя занести в земельную книгу без письменного согласия хозяина (ст. 39).  А хозяева вряд ли захотят его давать,  так как в случае  продаже  это  снизит  потенциальную  рыночную  стоимость  их  недвижимости.
13. Кроме того, переходные правила (пункт 4) законопроекта обязывают нанимателей,  проживающих по договорам, которые были заключены ими с предыдущими собственниками жилья до 1 января 2018 года,  заключить новые договора найма с новыми собственниками сроком не более, чем на 10 лет.  А жизнь показывает,  что новые  договора  найма,  как  правило,  ухудшают  положение  нанимателя.
14. Члены семьи нанимателя и другие вселённые лица не будут иметь самостоятельных прав на  занимаемое  жильё.   Сейчас  все  они  имеют  равные  права  с  нанимателем.

15-16.  Законопроект также устанавливает, что в случае смерти нанимателя законно проживавшие вместе с ним супруг, дети и престарелые родители лишь в течение двух месяцев смогут заключить новый договор найма на срок действия прежнего,  но не более, чем на 10 лет со времени заключения договора найма с умершим нанимателем (ст.13 ч.3).  Коварная статья !   Не только потому, что можно лишь в течение двух месяцев заключить новый договор, но и потому, что из текста этой нормы вытекает, что в случае, если договор с умершим нанимателем был заключён более 10 лет назад,  то заключить новый договор невозможно.  Действующий закон не ограничивает время заключения нового договора  и  не  ограничивает  его  срок.

17-19.  По новому закону, наниматель больше будет не вправе принять к себе на жительство трудоспособных родителей, нетрудоспособных братьев и сестёр, а также взрослых детей,   не имеющих своей семьи,  без письменного согласия хозяина  (ст.11 ч.1).

20. Незаконное же проживание в квартире лиц станет теперь основанием для расторжения  договора  найма  и  выселения.

21-22.  С трёх до двух месяцев сокращён срок неоплаты квартиры или коммунальных услуг,  после  которого  хозяин  вправе  расторгнуть  договор  найма и выселить на улицу (ст.24).  И даже оплата долга после получения предупреждения не гарантирует сохранение договора  –  со  всеми  вытекающими  отсюда  следствиями.

23. Собственник жилья сможет теперь прекратить договор найма и выселить жильцов также и  в  том  случае,  если  он  примет  решение  о  перестройке  дома.

24-25.  О расторжении договора найма хозяин должен письменно предупредить нанимателя не менее, чем за один месяц.  Но, внимание, согласно законопроекту,  по окончании срока, указанного в предупреждении,  договор найма – без решения суда ! – считается утратившим силу и жильцы обязаны освободить своё жильё не позднее момента  окончания  действия  договора,  указанного в предупреждении  (ст. 26 ч.6).  Действующий закон  не  позволяет  выселять  жильцов  без  вступившего  в  силу  решения  суда.

26. Законопроект не прописывает процедуру выселения. Но ясно одно,  что она больше не будет происходить, как сейчас, в судебном порядке.  А напрямую  –  с  помощью  судебных исполнителей и полиции. Для чего, по-видимому, будут внесены соответствующие  изменения  в  законодательство.
27. Но самое главное: новый закон исходит из презумпции полного доверия к наймодателю  –  хозяин  всегда  прав !   Ибо не предусматривает даже возможности необоснованности предупреждения о расторжении договора со стороны наймодателя.  Договор найма автоматически прекращается через месяц или немногим более после получения нанимателем этого предупреждения и последний со всеми членами семьи должен  успеть  до  указанного  в  предупреждении срока  освободить  жильё  (ст. 28 ч.1).
28. В то же время новый законопроект снимает и с самоуправлений обязанность обеспечения жильём малоимущих, которых выселяют за долги или в связи с капитальным ремонтом,  либо  сносом  дома.
29. Вместе с тем, законопроект правительства упраздняет и управу по найму, которая хоть как-то способствовала в Риге оперативному разрешению споров и конфликтов между жильцами  и  собственниками  жилья.

В связи с отменой судебного порядка разрешения жилищных споров и упразднением Управы по найму новый закон практически лишает нанимателей средств защиты своих прав от произвола собственника жилья.  А это на практике означает – поощрение произвола  последнего.

30. И наконец, наше родное правительство решило юридически закрыть проблему жителей денационализированных домов, бросая их на произвол судьбы.  Они даже не фигурируют в законопроекте.  А ведь именно государство породило эту проблему.  А по канонам справедливости:  каждый должен отвечать за последствия своих решений и поступков,  если он желает быть порядочным.  Это ещё один тест на порядочность нашего государства.   Оно не только лишило эту категорию людей возможности приватизировать своё жильё,  но и обрекает их теперь на его утрату.  Вот он справедливый баланс интересов !

Как видите,  законопроект вопиюще несправедлив, так как откровенно принимает сторону собственников сдаваемого жилья  и  утверждает принцип «хозяин  всегда  прав !»  Тем самым он объективно разжигает межсословную рознь.  Рознь между собственниками сдаваемого жилья и его нанимателями в жизненно-важной проблеме  –  крыши над головой  в  наших  далеко  не  южных  условиях.

Данный законопроект, если он будет принят Сеймом, несомненно, приведёт к росту конфликтов в нашем обществе и ухудшению общего социального и политического климата.  Что в свою очередь приведёт к ещё большему росту миграции трудоспособного населения из Латвии.   А трудоспособное население  –  главный капитал любого государства.  Ведь это налогоплательщики.  Поэтому конечным итогом будет банкротство.  Государства рушатся прежде всего от несправедливости порядков,   –  говорил  царь-мудрец  Соломон.   Ибо  несправедливость  порядков  сильно  ослабляет  государство.

Следует заметить, что межсословная (классовая) рознь ничуть не лучше межнациональной.  Ровно 100 лет назад события в России в этом всех убедили.  Поэтому подготовленный правительством законопроект о найме жилья  –  без  преувеличения  –  социально-опасен  для  Латвии.   Он осуществляет революцию в отношениях найма.  А всякая революция обычно имеет следствием гражданскую войну  –  явную или скрытую.   Что  крайне  ослабляет  государство.

Впрочем,  этот драконовский законопроект ещё не принят.  И он может быть изменён в зависимости от реакции общества.   Ведь через год с небольшим парламентские выборы,   где  народ  сможет  воздать  должное  своим  избранникам.

Вывод: следует оставить в действии действующий закон «О найме жилых помещений»  как на порядок более сбалансированный в отношении соблюдения интересов нанимателей и хозяев жилья  и  решительно отклонить подготовленный правительством его новый законопроект  как  абсолютно несбалансированный  и  социально-опасный.

P.S.:  Да, чуть не забыл:  правительство предлагает ввести новый закон о найме в    действие  уже  с  1 января  2018 года.    Какой  подарок  на  Новый  год ! 

Геннадий  Котов, Латвийский  комитет  по  правам  человек