ГОТОВИТСЯ ДРАКОНОВСКИЙ ЗАКОН О НАЙМЕ
Правительство разработало новый проект закона о найме жилья. Целью нового закона заявлены обеспечение доступности жилья и справедливый баланс интересов нанимателей и наймодателей. Однако, внимательно изучив этот законопроект, очевидно, что он существенно ухудшает положение жильцов, как минимум, по 30 (!) позициям по сравнению с ныне действующим законом. Не верите ? Смотрите сами.
1-3. Впредь все договора найма должны будут заключаться только лишь на определённый срок, и не более, чем на 10 лет (соответственно, ст.7 и пункт 4.1. Переходных правил законопроекта; далее мы будем просто указывать его статьи). А по истечении срока договора наниматель обязан освободить жильё (ст.7 ч.2). Действующий закон не ограничивает срок договора найма и позволяет заключать их также и на неопределённый срок, а в случае заключения договора на определённый срок – предусматривает возможность его продления.
4-5. Законопроект запрещает как продлевать, так и изменять срок действующего договора найма, даже по обоюдному согласию (ст.7 ч.2; ст.9). Правда, разрешает заключать новый. И, естественно, уже на новых условиях, которые диктует хозяин: не согласен – уходи !
- Ликвидируется распространённая практика фактических договоров найма, когда наниматель платит, а наймодатель принимает квартплату без заключения письменного договора. Теперь для признания отношений найма обязательно требуется наличие письменного договора найма (ст. 5).
- Что касается «справедливого равновесия интересов нанимателя и наймодателя», заявленного целью нового закона. Если сравнить число прописанных в законе обязанностей нанимателя и наймодателя их баланс даже чисто арифметически будет соответственно 8:5 (ст.14 и 15). В то же время с наймодателя снимается обязанность пересчёта квартплаты и платы за коммунальные услуги, если условия пользования жильём и предоставление услуг не обеспечены должным образом.
8-9. Действующий закон о найме жилья обязывает наймодателя предоставлять нанимателю равноценное жильё в случае, если он принимает решение снести дом или произвести в нём капитальный ремонт. Правительственный законопроект освобождает хозяина жилья и от этих обязанностей.
- Нынешний закон о найме, требует для изменения размера квартирной платы письменного согласия обеих сторон, и для повышения квартплаты хозяин должен не менее, чем за 6 месяцев письменно предупредить нанимателя – причём с разъяснением причин повышения квартплаты и с представлением его финансового обоснования. Новый проект закона позволяет хозяину в одностороннем порядке и без всяких обоснований повышать квартплату при заключении нового договора найма. Очевидно, именно поэтому запрещены длительные договора найма и продление краткосрочных договоров, либо изменение их сроков.
- В случае смены собственника жилья, договора найма, заключённые предыдущим собственником, будут действительны лишь в том случае, если они занесёны в земельную книгу (ст. 27). По действующему закону, все договора найма, заключённые предыдущим собственником, обязательны для нового собственника.
- При этом договор найма сроком более, чем на год, нельзя занести в земельную книгу без письменного согласия хозяина (ст. 39). А хозяева вряд ли захотят его давать, так как в случае продаже это снизит потенциальную рыночную стоимость их недвижимости.
- Кроме того, переходные правила (пункт 4) законопроекта обязывают нанимателей, проживающих по договорам, которые были заключены ими с предыдущими собственниками жилья до 1 января 2018 года, заключить новые договора найма с новыми собственниками сроком не более, чем на 10 лет. А жизнь показывает, что новые договора найма, как правило, ухудшают положение нанимателя.
- Члены семьи нанимателя и другие вселённые лица не будут иметь самостоятельных прав на занимаемое жильё. Сейчас все они имеют равные права с нанимателем.
15-16. Законопроект также устанавливает, что в случае смерти нанимателя законно проживавшие вместе с ним супруг, дети и престарелые родители лишь в течение двух месяцев смогут заключить новый договор найма на срок действия прежнего, но не более, чем на 10 лет со времени заключения договора найма с умершим нанимателем (ст.13 ч.3). Коварная статья ! Не только потому, что можно лишь в течение двух месяцев заключить новый договор, но и потому, что из текста этой нормы вытекает, что в случае, если договор с умершим нанимателем был заключён более 10 лет назад, то заключить новый договор невозможно. Действующий закон не ограничивает время заключения нового договора и не ограничивает его срок.
17-19. По новому закону, наниматель больше будет не вправе принять к себе на жительство трудоспособных родителей, нетрудоспособных братьев и сестёр, а также взрослых детей, не имеющих своей семьи, без письменного согласия хозяина (ст.11 ч.1).
- Незаконное же проживание в квартире лиц станет теперь основанием для расторжения договора найма и выселения.
21-22. С трёх до двух месяцев сокращён срок неоплаты квартиры или коммунальных услуг, после которого хозяин вправе расторгнуть договор найма и выселить на улицу (ст.24). И даже оплата долга после получения предупреждения не гарантирует сохранение договора – со всеми вытекающими отсюда следствиями.
- Собственник жилья сможет теперь прекратить договор найма и выселить жильцов также и в том случае, если он примет решение о перестройке дома.
24-25. О расторжении договора найма хозяин должен письменно предупредить нанимателя не менее, чем за один месяц. Но, внимание, согласно законопроекту, по окончании срока, указанного в предупреждении, договор найма – без решения суда ! – считается утратившим силу и жильцы обязаны освободить своё жильё не позднее момента окончания действия договора, указанного в предупреждении (ст. 26 ч.6). Действующий закон не позволяет выселять жильцов без вступившего в силу решения суда.
- Законопроект не прописывает процедуру выселения. Но ясно одно, что она больше не будет происходить, как сейчас, в судебном порядке. А напрямую – с помощью судебных исполнителей и полиции. Для чего, по-видимому, будут внесены соответствующие изменения в законодательство.
- Но самое главное: новый закон исходит из презумпции полного доверия к наймодателю – хозяин всегда прав ! Ибо не предусматривает даже возможности необоснованности предупреждения о расторжении договора со стороны наймодателя. Договор найма автоматически прекращается через месяц или немногим более после получения нанимателем этого предупреждения и последний со всеми членами семьи должен успеть до указанного в предупреждении срока освободить жильё (ст. 28 ч.1).
- В то же время новый законопроект снимает и с самоуправлений обязанность обеспечения жильём малоимущих, которых выселяют за долги или в связи с капитальным ремонтом, либо сносом дома.
- Вместе с тем, законопроект правительства упраздняет и управу по найму, которая хоть как-то способствовала в Риге оперативному разрешению споров и конфликтов между жильцами и собственниками жилья.
В связи с отменой судебного порядка разрешения жилищных споров и упразднением Управы по найму новый закон практически лишает нанимателей средств защиты своих прав от произвола собственника жилья. А это на практике означает – поощрение произвола последнего.
- И наконец, наше родное правительство решило юридически закрыть проблему жителей денационализированных домов, бросая их на произвол судьбы. Они даже не фигурируют в законопроекте. А ведь именно государство породило эту проблему. А по канонам справедливости: каждый должен отвечать за последствия своих решений и поступков, если он желает быть порядочным. Это ещё один тест на порядочность нашего государства. Оно не только лишило эту категорию людей возможности приватизировать своё жильё, но и обрекает их теперь на его утрату. Вот он справедливый баланс интересов !
Как видите, законопроект вопиюще несправедлив, так как откровенно принимает сторону собственников сдаваемого жилья и утверждает принцип «хозяин всегда прав !» Тем самым он объективно разжигает межсословную рознь. Рознь между собственниками сдаваемого жилья и его нанимателями в жизненно-важной проблеме – крыши над головой в наших далеко не южных условиях.
Данный законопроект, если он будет принят Сеймом, несомненно, приведёт к росту конфликтов в нашем обществе и ухудшению общего социального и политического климата. Что в свою очередь приведёт к ещё большему росту миграции трудоспособного населения из Латвии. А трудоспособное население – главный капитал любого государства. Ведь это налогоплательщики. Поэтому конечным итогом будет банкротство. Государства рушатся прежде всего от несправедливости порядков, – говорил царь-мудрец Соломон. Ибо несправедливость порядков сильно ослабляет государство.
Следует заметить, что межсословная (классовая) рознь ничуть не лучше межнациональной. Ровно 100 лет назад события в России в этом всех убедили. Поэтому подготовленный правительством законопроект о найме жилья – без преувеличения – социально-опасен для Латвии. Он осуществляет революцию в отношениях найма. А всякая революция обычно имеет следствием гражданскую войну – явную или скрытую. Что крайне ослабляет государство.
Впрочем, этот драконовский законопроект ещё не принят. И он может быть изменён в зависимости от реакции общества. Ведь через год с небольшим парламентские выборы, где народ сможет воздать должное своим избранникам.
Вывод: следует оставить в действии действующий закон «О найме жилых помещений» как на порядок более сбалансированный в отношении соблюдения интересов нанимателей и хозяев жилья и решительно отклонить подготовленный правительством его новый законопроект как абсолютно несбалансированный и социально-опасный.
P.S.: Да, чуть не забыл: правительство предлагает ввести новый закон о найме в действие уже с 1 января 2018 года. Какой подарок на Новый год !
Геннадий Котов, Латвийский комитет по правам человек
